취득시효(2)

 

취득시효의 경우 다양한 사례들이 많은데요. 헷갈리는 부분들이 많아 중요한 키워드를 먼저 생각해봤습니다.

 

①소유자가 취득시효 완성사실을 알고 적극 가담하여 매매한 경우-불법행위

②전대후꽝(취득시효 완성 후 소유권을 취득한 제 3자에게는 대항할 수 없습니다.)

-명의신탁

-증여(가등기)

③취득시효 완성 당시의 소유자

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먼저 취득시효 완성자는 취득시효 완성 당시의 소유자에게 소유권이전등기를 청구할 수 있습니다.

 

1)사례

갑이 소유자, 을이 취득시효 완성자라고 합시다. 갑이 병에게 천만원의 돈을 빌렸고 저당권을 설정해주었습니다. 취득시효 완성 후에 등기하기 전에 저당권이 설정된 것입니다. (만약 취득 시효 완성 전에 저당권이 설정되었다면 취득 시효 완성을 이후로 소유권이 이전되게 되고 해당 저당권은 소멸합니다. 전대후꽝. 가등기 개념으로 생각하면 됩니다. 만약 취득 시효가 완성되면 점유 개시시부터 내 것이었는데 저당권이 존재할 수 없겠죠.) 만약 토지 소유권이 갑에서 을로 넘어갔어도, 병의 저당권은 존속합니다. 저당권은 소유자가 바뀌어도 계속 따라가면서 추급할 수 있습니다.

 

갑이 채무를 변제하지 못하여 병이 저당권을 실행하였고, 정이 경락인이라면 을의 소유권은 상실됩니다. 을이 만약 소유권을 유지하고 싶어서 대신 갑의 돈을 갚았다면 어떻게 될까요? 타인의 채무를 변제했을 때, 타인의 이익을 위해 변제하였다면 돈을 받을 수 있지만, 을의 자신의 이익을 위해 돈을 갚았기 때문에 부당이익반환을 청구할 수 없습니다.

 

2)사례

위조 행위를 통한 소유권 취득은 절대 불가능합니다.

소유자로 기록되어 있어도, 등기명의인에게 소유권이 없는 경우가 그런 것인데요.

취득시효 완성자가 시효를 완성시켰다면 등기 청구는 취득시효 완성 당시의 소유자에게 등기 청구권을 행사하여야 합니다.

여기서 말하는 소유자는 진정한 소유자를 의미하며 을은 진정한 소유자에게 (등기로 기록된 명의인과 다르다면) 등기에게 청구해야 합니다. 

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취득 시효 완성 전에 소유권을 취득한 제 3자에게 대항할 수 있습니다만, 
취득 시효 완성 후에 소유권을 취득한 제 3자에게는 대항할 수 없습니다.
왜냐하면 취득 시효 완성 당시의 소유자에게 등기 청구권을 행사할 수 있기 때문입니다.

명의 신탁의 경우

취득 시효 완성 후 명의 신탁 약정이 해지가 되어 원래 소유자에게 소유권이 복귀 했다면, 해당 신탁자에게는 주장할 수 없습니다. 

 

증여의 경우(가등기가 된 상태)

가등기가 된 증여의 경우, 취득시효 완성 후에 본등기를 한다면 본등기는 가등기 날짜에 소급하기 때문에 취득시효 완성자는 제 3자에게 대항할 수 없습니다.

 

 

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취득시효 완성 후의 법률 관계

 

• 점유(직접+간접)를 계속하면 소멸 시효에 걸리지 않는다.
• 점유를 상실할 때부터 소멸시효는 진행한다.

만약 갑(소유자), 을(취득시효완성자) 이렇게 있는데 을이 병(제3자)에게 해당 부동산을 매매했다면 병은 갑에게 소유권 이전등기를 요청할 수 있을까요? 직접 청구는 불가능하지만 다른 2가지 방법으로는 가능합니다.

 

1)직접 청구는 불가능

2)채권자대위권(을에게 갑으로부터 이전등기하라고 요청해서 병이 소유권 이전등기를 다시 하는 방법)

3)채권양도의 법리 가능(중간생략등기와의 차이점) 

 

-채권양도의 법리가 가능한 이유는 갑과 을이 매매와 같은 계약이 아닌 취득시효완성으로 인하여 부동산을 취득할 수 있는 형태이기 때문에 채권양도의 법리 적용이 가능합니다.

 

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취득시효 완성 후 소유자가 제 3자에게 부동산을 매도했다면?

 

1)소유자가 취득시효 완성 사실을 몰랐을 때

 

먼저, 소유자의 경우 점유자가 취득 시효가 완성되어 있는지에 대한 여부는 주장하지 않으면 알 수가 없습니다.

따라서 점유자가 시효가 완성이 되었는데도 주장하지 않은 상태에서(등기하지 않음), 소유자가 부동산을 제 3자에게 매도한 경우에는 책임을 물을 수가 없습니다. (단, 소유자가 시효 완성을 몰랐을 경우)

[대법원 1995. 7. 11., 선고, 94다4509, 판결]

【판시사항】가. 부동산 소유자가 취득시효가 완성된 부동산을 제3자에게 처분한 경우, 불법행위의 성부나. 부동산 인도청구소송의 진행 중 점유자로부터 취득시효의 항변이나 반소의 제기가 있었다는 것만으로는, 소유자가 상대방의 시효취득 사실을 알았다고 볼 수 없다고 한 사례다. 부동산 소유자가 취득시효가 완성된 부동산을 제3자에게 처분한 경우, 채무불이행 책임의 성부

【판결요지】

가. 취득시효가 완성된 후 점유자가 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는, 특별한 사정이 없는 한 그 등기명의인인 부동산 소유자로서는 그 시효취득 사실을 알 수 없는 것이므로, 이를 제3자에게 처분하였다고 하더라도 불법행위가 성립하는 것은 아니다.

나. 부동산 소유자가 부동산을 처분하기 위하여 먼저 점유자를 상대로 그 인도를 구하는 소송을 제기하여 이를 진행하고 있던 중에, 상대방이 취득시효의 항변을 한다거나 반소를 제기하였다는 것만으로는 그 부동산 소유자가 상대방의 시효취득 사실을 알았다고 할 수 없고, 더구나 상대방의 시효취득을 원인으로 한 반소청구가 제1심에서 기각된 마당에는 더욱 그러하다고 한 사례.

다. 부동산 점유자에게 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 이로 인하여 부동산 소유자와 시효취득자 사이에 계약상의 채권·채무관계가 성립하는 것은 아니므로, 그 부동산을 처분한 소유자에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다.

 

2)소유자가 취득시효 완성 사실을 알면서 가담한 경우

 

그러나, 소유자가 점유자의 시효완성 사실을 알고도 매도를 했다면 어떻게 될까요?

소유자가 매수인 제 3자에게 적극 가담하여 매도했다면 이를 불법 행위로 보고 무효가 됩니다.

따라서 시효완성자는 직접 갑에게 청구할 수는 없지만 채권자 대위권을 통해 권리를 행사하면 됩니다. (이중매매 적극가담론)

[대법원 1998. 4. 10., 선고, 97다56495, 판결]

【판시사항】[1] 취득시효 완성 후 소유권을 취득한 제3자에 대한 시효취득 주장의 가부(소극)[2] 취득시효 완성 후 소유자의 상속인 중 한 사람이 소유자로부터의 증여를 원인으로 소유권이전등기를 마친 경우, 새로운 이해관계인에 해당하는지 여부(한정 적극)[3] 취득시효 완성 후 소유자의 부동산 처분행위가 불법행위로 되기 위한 요건 및 제3자가 그 처분행위에 적극 가담한 경우 그 처분행위의 효력(무효)

【판결요지】[1] 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도 이를 등기하지 아니하고 있는 사이에 그 부동산에 관하여 제3자에게 소유권이전등기가 마쳐지면 점유자는 그 제3자에게 대항할 수 없다.

[2] 상속인 중의 한 사람이 소유자인 피상속인으로부터 증여를 받아 소유권이전등기를 마친 경우, 그 증여가 실질적인 상속재산의 협의분할과 동일시할 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 등기명의인은 점유자에 대한 관계에서 종전 소유자와 같은 지위에 있는 자로 볼 수는 없고 취득시효 완성 후의 새로운 이해관계인으로 보아야 한다.

[3] 부동산에 관한 취득시효가 완성된 후 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는 등기명의인인 부동산 소유자로서는 특별한 사정이 없는 한 시효취득 사실을 알 수 없으므로 이를 제3자에게 처분하였다 하더라도 불법행위가 성립할 수 없으나, 부동산의 소유자가 취득시효의 완성 사실을 알 수 있는 경우에 부동산 소유자가 부동산을 제3자에게 처분하여 소유권이전등기를 넘겨줌으로써 취득시효 완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무가 이행불능에 빠지게 되어 취득시효 완성을 주장하는 자가 손해를 입었다면 불법행위를 구성한다 할 것이며, 부동산을 취득한 제3자가 부동산 소유자의 이와 같은 불법행위에 적극 가담하였다면 이는 사회질서에 반하는 행위로서 무효이다.

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취득시효에서의 대상청구권

 

만약 갑(소유자), 을(취득시효 완성자) 이렇게 있고, 갑의 토지가 수용이 된다면 보상금이 나오는데

해당 보상금에 대해 대상청구권에 대해 양도 청구를 반드시 아래의 경우 2가지 중 하나를 행했어야 행사할 수 있다.

 

반드시 수용 전에 아래 요건 중 하나를 행사하여야 합니다.*

 

1)등기청구권 행사

2)취득시효 주장

[대법원 1996. 12. 10., 선고, 94다43825, 판결]

【판시사항】부동산 점유취득시효 완성자의 대상청구권 행사 요건

【판결요지】민법상 이행불능의 효과로서 채권자의 전보배상청구권과 계약해제권 외에 별도로 대상청구권을 규정하고 있지는 않으나 해석상 대상청구권을 부정할 이유는 없는 것이지만, 점유로 인한 부동산 소유권 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권이 이행불능으로 되었다고 하여 대상청구권을 행사하기 위하여는, 그 이행불능 전에 등기명의자에 대하여 점유로 인한 부동산 소유권 취득기간이 만료되었음을 이유로 그 권리를 주장하였거나 그 취득기간 만료를 원인으로 한 등기청구권을 행사하였어야 하고, 그 이행불능 전에 그와 같은 권리의 주장이나 행사에 이르지 않았다면 대상청구권을 행사할 수 없다고 봄이 공평의 관념에 부합한다.